Der CSL Immobilienmarktbericht vermittelt Zahlen, Fakten und Einschätzungen zum Investment-, Wohn- und Büromarkt in der Schweiz und im Speziellen im Wirtschaftsraum Zürich. Der CSL Immobilienmarktbericht basiert auf einer breiten Basis von Angebotsmieten und –preisen, Daten statistischer Ämter sowie Einschätzungen erfahrener Marktteilnehmer, Wirtschaftsförderer und Fachexperten. Zusätzlich fliessen Erkenntnisse aus Experteninterviews mit massgebenden Akteuren der Branche ein.

Und nicht zuletzt reflektiert er auch die Erfahrungen, die unsere Mitarbeiter in der alltäglichen Praxis machen.

BÜROMARKT WIRTSCHAFTSRAUM ZÜRICH

ANGEBOT AN BÜROFLÄCHEN WIRTSCHAFTSRAUM ZÜRICH

Angebot Vergleich Vorjahr
Wirtschaftsraum 753 945 m² -20%

MIETEN NACH MARKTGEBIETEN

Mietpreisband
CHF/m² p.a.
Median
CHF/m² p.a.
Topmiete
CHF/m² p.a.
Baden 135 – 275 195 375
Furttal 130 – 235 170 355
Höfe 145 – 315 205 480
Limmattal 135 – 325 175 355
Mittleres Glatttal 130 – 315 205 420
Pfannenstiel 130 – 395 270 445
Rapperswil 130 – 445 215 470
Stadt Zürich 200 – 550 360 940
Winterthur 155 – 3100 215 430
Zimmerberg / Sihltal 135 – 250 200 370
Zürcher Oberland 110 – 245 175 310
Zürcher Unterland 125 – 245 215 280
Zug 150 – 435 265 580
Im Wirtschaftsraum Zürich betrug Ende 2019 die innerhalb von sechs Monaten verfügbare Bürofläche rund 750 000 m². Damit reduzierte sich das Angebot deutlich um 20 %. Die
Marktgebiete zeigen jedoch uneinheitliche Tendenzen. Während die Stadt Zürich eine hervorragende Absorption der angebotenen Büroflächen aufwies, profitierten die äusseren
Marktgebiete weniger von der verhalten positiven Wirtschaftsentwicklung. Vermietungserfolge im Circle oder im Glattpark trugen zu einer leichten Abnahme des weiter grossen Überangebots im Mittleren Glatttal bei. Dennoch entsprach dessen Angebotsniveau 2019 beinahe demjenigen der gesamten Stadt Zürich. In den Agglomerationsgemeinden war die Nachfrage weiterhin eher schwach. Dagegen wiesen die Zürcher City, Zürich West und Zug einmal mehr die höchste Nachfrage auf. Zug verzeichnete 2019 allerdings erstmals eine Angebotsausweitung. Dies führte dazu, dass mehrere kleine und mittelgrosse Flächen nicht absorbiert wurden. Eine pauschale Beurteilung der Marktgebiete wird immer schwieriger. Es
kommt vielmehr auf die Mikrolage und die Zusatzangebote eines Mietobjekts an. Während die wichtigsten Kriterien für eine City-Lage grundsätzlich die Adresse und die Erreichbarkeit
mit dem öffentlichen Verkehr sind, ist es für eine Lage ausserhalb der Zentren der Preis. Zudem müssen genügend Parkplätze und im Idealfall Co-Working-Angebote oder externe
Meetingräumlichkeiten sowie Fitness- und Verpflegungsangebote zur Verfügung stehen. Dumpingpreise für Flächen, die den wachsenden Ansprüchen der potenziellen Mieter nicht gerecht werden, sind keine Seltenheit mehr.

Die leichte Erholung vornehmlich an zentralen Lagen schlägt sich auch in der Mietzinsentwicklung nieder. Während es im Vorjahr noch kaum positive Vorzeichen gab, stiegen die Mietzinse
2019 in einem Grossteil der Marktgebiete wieder langsam an. An guten Lagen führte die steigende Nachfragedynamik zu mehrheitlich steigenden Topmieten. Diese täuschen jedoch darüber hinweg, dass der Büromarkt nach wie vor mit wenigen Ausnahmen in den Zentren ein Mietermarkt ist. Incentives wie mietfreie Zeit, Early Break Options und Ausbaukostenbeteiligungen sind nach wie vor bei den meisten Mietvertragsabschlüssen erforderlich. Besonders grosse Herausforderungen stellen die zahlreichen Erdgeschossnutzungen
in den Entwicklungsprojekten in der Agglomeration dar. Für diese neuen Flächen fehlt zumeist die nötige Anzahl von Parkplätzen, um für einen Mieter respektive seine Kunden attraktiv zu sein. Fehleinschätzungen in frühen Planungsphasen hinsichtlich des Frequenzpotenzials und der Bedürfnisse der Gewerbemieter in Bezug auf die Zugänglichkeit oder die Deckenhöhe
der Flächen sind in der Vermietungsphase kaum mehr wettzumachen. Miteinbezug von spezialisierten Vermarktern und tiefergehende Analysen mit Modellierungen in der Projektentwicklungsphase können diese Marktrisiken reduzieren.