Alors qu’en 2021, le marché résidentiel était encore marqué par de fortes surcapacités dans les emplacements en périphérie, la situation s’est détendue dans tout le pays en 2022. Il n’y
a que dans les régions de Fribourg et de Schaffhouse que le taux de vacance a continué d’augmenter. Dans toutes les autres régions, il a baissé ou s’est stabilisé. La demande est stimulée
par la forte croissance démographique, soutenue par l’immigration qui reste importante: entre janvier et juin 2022, le solde migratoire de la population résidente permanente étrangère s’élevait à environ 38 000 personnes (contre environ 26 000 personnes à la même période de l’année précédente).
S’y ajoute l’immigration de personnes ayant fui leur pays, notamment l’Ukraine. Le vieillissement et le phénomène de singularisation de la société constituent d’autres facteurs de l’augmentation des besoins en logements. Côté offre, le recul de l’activité de construction neuve provoque une pénurie croissante de logements. D’une part, c’est le résultat des taux de vacance parfois énormes constatés ces dernières années dans les zones périphériques. D’autre part, la construction d’immeubles résidentiels est devenue moins attrayante pour de nombreux promoteurs, car la forte demande de terrains à bâtir a entraîné une raréfaction des parcelles disponibles et une hausse des prix des terrains.
De plus, les prix de la construction ont aussi nettement augmenté en 2022. De plus, avec la remontée des taux d’intérêt, les placements à taux fixe offrent à nouveau des rendements intéressants, ce qui réduit la pression sur les placements dans le secteur immobilier. Pour les régions déjà confrontées à une pénurie de logements, comme Zurich, Zoug, Winterthour et Genève, l’affaiblissement de l’activité de construction se traduit par des goulets d’étranglement croissants, ce qui devrait entraîner une flambée des loyers dans certains endroits et le déplacement des locataires moins aisés vers la périphérie.
Les efforts de régulation politique croissants en matière de construction neuve, de remplacement et de rénovation dans les grandes villes comme Bâle, Genève et Zurich s’inscrivent également dans ce contexte. La pression de la demande est aussi palpable dans le segment des logements en propriété: certes, l’environnement de financement a perdu de son attrait avec la hausse des taux d’intérêt hypothécaires. Toutefois, de nombreux achats immobiliers privés ne sont pas motivés par des raisons économiques, mais par des raisons émotionnelles. C’est pourquoi le nombre d’acheteurs potentiels reste globalement supérieur à l’offre disponible. Le niveau des transactions pour les appartements en PPE et les maisons individuelles est donc resté élevé en 2022, même si la hausse des prix observée ces dernières années s’est ralentie et que les prix fantaisistes ont quasiment disparu. Par contre, dans les régions rurales et dans les zones moins attrayantes, la demande a nettement diminué à la fin de l’année, ce qui y a entraîné une forte pression sur les prix
