Rapport sur le marché immobilier de CSL fournit des faits, des chiffres et des estimations sur le marché des investissements, du logement et des bureaux en Suisse et en particulier dans la région économique de Zurich. Le Rapport sur le marché immobilier de CSL est fondé sur un large éventail de loyers et de prix, de données provenant des bureaux de statistique et d'évaluations effectuées par des participants expérimentés du marché, des promoteurs économiques et des experts. De plus, les résultats d'entrevues d'experts avec des intervenants clés du secteur sont incorporés.
 
Enfin, et ce n'est pas le moins important, elle reflète également l'expérience acquise par nos employés dans leur travail quotidien.

MARCHÉ RÉSIDENTIEL, ESPACE ÉCONOMIQUE ZURICHOIS

LOYERS ET PRIX D’ACHAT MOYENS ESPACE ÉCONOMIQUE ZURICHOIS

PRIX DE LOCATION ET PRIX D'ACHAT PAR ZONE DE MARCHÉ

Régions Loyer net
CHF/m² par an
Médiane
CHF/m² par an
Taux de vacance
Quote-part en %
No. jours d'insertion Prix d'achat
CHF/m²
Médiane
CHF/m²
No. jours d'insertion
Baden 170 – 305  215 1.9 36 4 910 –  9 280 6 600 50
Brugg / Zurzach 145 – 265 195 2.7 46 3 830  –  7 410 5 400 61
Einsiedeln 160 – 270 205 1.8 35 4 370  –  9 460 6 820 61
Freiamt 150 – 260 190 2.9 43 4 380 –  7 820 5 890 55
Glattal / Furttal 200 – 360 260 0.8 23 6 380 –  10 680 8 280 47
Höfe / March 190 – 385 255 1.5 33 5 930 –  13 880 8 090 66
Konaueramt 175 – 295 230 1.7 32 5 970 –  10 700 8 040 42
Limmattal 205 – 345 255 1.1 27 6 440 –  12 500 9 080 47
Linthgebiet 155 – 295 215 2.2 36 4 810 –  9 180 6 460 80
Mutschellen 165 – 270 205 2.5 40 5 200 –  9 640 6 770 61
Pfannenstiel 210 – 400 280 1.9 31 7 380 –  16 300 10 700 46
Schaffhouse 135 – 245   180 2.6 50 3 570 –  7 470 5 340 60
Ville de Zurich 250 – 735 370 0.1 15 9 310 – 18 350 13 090 32
Weinland 150 – 275 210 1.4 38 4 690 –  8 360 6 360 52
Winterthour 180 – 320 235 0.9 25 5 130 – 9 460 7 130 35
Zimmerberg 210 – 405 270 0.7 22 7 350 –  15 370 10 800 52
Zoug 220 – 445 290 0.4 15 7 830 –  15 990 10 960 46
Oberland zurichois 175 – 305   230 1.9 30 5 270 –  9 790 7 210 44
Unterland zurichois 175 – 295 225 1.4 31 5 170 –  9 240 6 950 51
Le marché résidentiel de l’espace économique de Zurich s’est légèrement développé en 2019 par rapport à l’année précédente. Dans la majorité des zones, les taux de vacance sont en baisse ou du moins stables, tandis que d’autres zones indiquent des tendances contraires. Dans certaines régions, telles que le Freiamt ou Brugg/Zurzach, le marché s’est déséquilibré avec des taux de vacance nettement supérieurs à 2%. L’évolution des loyers a également montré des divergences de tendances. Dans les zones dynamiques telles que la ville de Zurich, Zoug et le Glattal, les loyers ont sensiblement augmenté en réaction à la forte demande. Les projets de construction bien situés ont certes été absorbés, mais les frais associés à la commercialisation et aux incitations éventuelles concédées aux locataires potentiels ont nettement augmenté en 2019. En sus des risques de marché, les exigences croissantes émanant des locataires, notamment sur l’apparence extérieure du bien locatif, ont également des effets. Les bâtiments neufs bénéficient d’un avantage sur ce plan. Toutefois, cette prime disparait dès la relocation d’un logement ancien de seulement quelques années. Cela se traduit d’une part par une plus faible disposition à payer et d’autre part par une propension plus élevée à déménager de la part des locataires. Dans un sondage non représentatif de CSL Immobilien, les locataires de biens encore récents ont cité l’apparence extérieure du logement comme deuxième raison de déménager après le prix du logement. Les propriétaires doivent donc redoubler d’effort pour réussir à relouer leur logement. Des mesures de maintenance régulières sont nécessaires beaucoup plus tôt que par le passé et les biens anciens doivent être rapidement repositionnés même si ces investissements n’interdisent pas une hausse des loyers. Si la baisse du taux de référence intervenait comme prévu en 2020, cela conduirait probablement à un recul sensible des revenus locatifs. De plus, il est clair que les locataires connaissent de mieux en mieux leurs droits et qu’ils les font valoir. En 2020, les propriétaires vont également devoir faire face à des évolutions politiques en faveur des locataires et à un renforcement de la réglementation. Ils devront à l’avenir compter avec une hausse des dépenses que ce soit en phase de développement du projet ou dans le cadre de la gestion de leur bien et ce, malgré une stagnation de leurs revenus. Les propriétaires sont cependant déjà sensibilisés à la situation. Ainsi, les loyers ne sont souvent plus fixés selon leur limite haute et les projets sont analysés en profondeur en amont.

Sur le marché de la propriété, la politique de taux bas a eu des effets particulièrement notables notamment à travers des taux de prêt attrayants et en conséquence une demande élevée. Les prix d’achat ont continué de grimper dans la plupart des secteurs de marché en 2019. En contrepartie, le niveau élevé des prix, en particulier dans l’espace économique zurichois et les exigences strictes associées à l’octroi de prêts par les banques ont rendu l’accès à la propriété inabordable pour une grande partie de la population.  Un positionnement précis assorti d’un prix conforme au marché reste indispensable pour réussir une vente sur tous les segments de prix en 2020.