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INVESTMENTMARKT SCHWEIZ

Viele Immobilienakteure erwarteten für das Investmentjahr 2021 stagnierende Renditen. Stattdessen sanken die Netto- Anfangsrenditen im Niedrigzinsumfeld weiter. Diese erneute Renditekompression bescherte den Investoren ein herausforderndes Jahr. Weitere prägende Themen im Anlagegeschäft waren die zunehmenden Nachhaltigkeitsanforderungen (ESG – Environmental, Social, Governance) und die Regulationsbestrebungen der Politik.

Immobilien sind als risikoarme Anlage weiterhin alternativlos: Anfang 2021 lagen die Renditen der 10-jährigen Schweizer Staatsanleihen bei einem Minus von 0.55 % und verharrten bis Jahresende im negativen Bereich. Der Yield Spread (Differenz zwischen Netto-Cashflow-Rendite und Rendite auf 10-jährige Staatsanleihen) war deshalb für direkte Immobilienanlagen im Vergleich zu den klassischen Anlagekategorien noch immer sehr attraktiv. Dies befeuerte die Nachfrage nach Immobilieninvestments weiter. Im Fokus der Akquisiteure standen – wie schon seit Beginn der Pandemie – Liegenschaften, die aufgrund ihrer erstklassigen Lage- und Objektkriterien langfristig an Mieter mit bester Bonität vermietet werden können. Denn solche Core-Objekte bieten Sicherheit in Zeiten von Unsicherheit. Die sehr hohe Nachfrage nach Liegenschaften aus dem Core-Segment führte 2021 erneut zu Höchstpreisen und somit zu einem eindrücklichen Absinken der Netto-Anfangsrenditen.

Doch nicht alle Immobilieninvestoren konnten oder wollten zu solchen Preisen mitgehen: Einige erweiterten in der zweiten Jahreshälfte ihren Aktionsradius und tätigten Kaufabschlüsse abseits der hochpreisigen Toplagen. Viele Anleger investierten zudem in den eigenen Bestand und rüsteten ihr Portfolio den Anforderungen der Zukunft entsprechend nachhaltig auf. Um auf eine alternative Weise Wachstum im Portfolio zu generieren, setzten andere Investoren stärker auf das Entwicklungsgeschäft. Da mit dem frühzeitigen Ankauf eines Entwicklungsprojekts eine höhere Rendite möglich ist, nahmen solche Akteure ein grösseres Entwicklungsrisiko auf sich. Diese Strategien haben zusammen mit Aufwertungen von durchschnittlich 2.5 % dazu geführt, dass das Marktvolumen in den Portfolios der Schweizer Immobilieninvestoren 2021 bis auf wenige Ausnahmen zugenommen hat.

Das Thema ESG fordert die Investoren immer stärker – ein Beispiel dafür ist die Annahme des neuen Energiegesetzes im Kanton Zürich im November letzten Jahres. Der Druck seitens der Politik, aber auch des Nutzermarkts steigt, Nachhaltigkeitsanforderungen umzusetzen. Während die Berücksichtigung von ESG-Kriterien bei Neubauprojekten mittlerweile Standard ist, stellt die ESG-konforme Sanierung von bestehenden Liegenschaften die Anleger vor grosse Herausforderungen: Energetische Sanierungen sind teuer und gerade im Wohnsegment fehlt auf der Nachfragerseite oftmals die Zahlungsbereitschaft für eine energetisch sanierte Wohnung mit einer höheren Miete. Zudem sind der Ersatz von Ölheizungen durch Wärmepumpen und die Isolierung von Gebäuden insbesondere im städtischen Umfeld sowie bei denkmalgeschützten Bauten erschwert oder gar nicht möglich. Auch bei den sozialen Nachhaltigkeitskriterien stellen sich Umsetzungsfragen. Viele Investoren befürchten analog zum Mietzinsdeckel in Basel weitere kantonale und staatliche regulatorische Eingriffe, die ihren Handlungsspielraum bei der Mietpreisfestlegung reduzieren.