Der CSL Immobilienmarktbericht vermittelt Zahlen, Fakten und Einschätzungen zum Investment-, Wohn- und Büromarkt in der Schweiz und im Speziellen im Wirtschaftsraum Zürich. Der CSL Immobilienmarktbericht basiert auf einer breiten Basis von Angebotsmieten und –preisen, Daten statistischer Ämter sowie Einschätzungen erfahrener Marktteilnehmer, Wirtschaftsförderer und Fachexperten. Zusätzlich fliessen Erkenntnisse aus Experteninterviews mit massgebenden Akteuren der Branche ein.

Und nicht zuletzt reflektiert er auch die Erfahrungen, die unsere Mitarbeiter in der alltäglichen Praxis machen.

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WOHNMARKT WIRTSCHAFTSRAUM ZÜRICH

DURCHSCHNITTSMIETEN UND -KAUFPREISE WIRTSCHAFTSRAUM ZÜRICH

MIET- UND KAUFPREISE NACH MARKTGEBIETEN

Regionen Nettomiete
CHF/m² p.a.		 Median
CHF/m² p.a.		 Leerstand
Quote in %		 Insertionsdauer in Tagen Kaufpreis
CHF/m²		 Median
CHF/m²		 Insertionsdauer in Tagen
Baden 170 – 305  215 1.9 36 4 910 –  9 280 6 600 50
Brugg / Zurzach 145 – 265 195 2.7 46 3 830  –  7 410 5 400 61
Einsiedeln 160 – 270 205 1.8 35 4 370  –  9 460 6 820 61
Freiamt 150 – 260 190 2.9 43 4 380 –  7 820 5 890 55
Glattal / Furttal 200 – 360 260 0.8 23 6 380 –  10 680 8 280 47
Höfe / March 190 – 385 255 1.5 33 5 930 –  13 880 8 090 66
Konaueramt 175 – 295 230 1.7 32 5 970 –  10 700 8 040 42
Limmattal 205 – 345 255 1.1 27 6 440 –  12 500 9 080 47
Linthgebiet 155 – 295 215 2.2 36 4 810 –  9 180 6 460 80
Mutschellen 165 – 270 205 2.5 40 5 200 –  9 640 6 770 61
Pfannenstiel 210 – 400 280 1.9 31 7 380 –  16 300 10 700 46
Schaffhausen 135 – 245   180 2.6 50 3 570 –  7 470 5 340 60
Stadt Zürich 250 – 735 370 0.1 15 9 310 – 18 350 13 090 32
Weinland 150 – 275 210 1.4 38 4 690 –  8 360 6 360 52
Winterthur 180 – 320 235 0.9 25 5 130 – 9 460 7 130 35
Zimmerberg 210 – 405 270 0.7 22 7 350 –  15 370 10 800 52
Zug 220 – 445 290 0.4 15 7 830 –  15 990 10 960 46
Zürcher Oberland 175 – 305   230 1.9 30 5 270 –  9 790 7 210 44
Zürcher Unterland 175 – 295 225 1.4 31 5 170 –  9 240 6 950 51
Der Wohnmarkt hat sich im Wirtschaftsraum Zürich 2019 gegenüber dem Vorjahr leicht positiv entwickelt. In der Mehrheit der Teilgebiete zeigten sich sinkende oder zumindest stabile
Leerstandsquoten, während andere Gebiete gegenläufige Tendenzen aufwiesen. In einigen Regionen wie dem Freiamt oder in Brugg / Zurzach fand der Markt mit Leerstandsquoten
deutlich über 2% weiterhin kein Gleichgewicht. Unterschiedliche Tendenzen zeigten sich auch in der Mietpreisentwicklung. In dynamischen Marktgebieten wie der Stadt Zürich, Zug und dem Glatttal zogen die Mieten aufgrund der hohen Nachfrage wieder spürbar an. Gut positionierte Neubauprojekte werden zwar absorbiert, aber der Vermarktungsaufwand und die erforderlichen Incentives für potenzielle Mieter nahmen 2019 insgesamt deutlich zu. Nebst den Marktrisiken wirken sich auch die stetig steigenden Ansprüche der Mieter aus – insbesondere in Bezug auf das Erscheinungsbild des Mietobjekts. Neubauwohnungen verfügen diesbezüglich über einen Bonus. Doch bereits bei der Wiedervermietung einer nur wenige Jahre alten Wohnung ist dieser aufgebraucht. Dies zeigt sich einerseits in einer tieferen Zahlungsbereitschaft der Mieter, andererseits auch in einer höheren Umzugsbereitschaft. In einer nicht repräsentativen Umfrage von CSL Immobilien gaben Mieter von noch jungen Bestandsobjekten als zweitwichtigsten Umzugsgrund nach dem Preis der Wohnung ihr Erscheinungsbild an. Eigentümer sind deshalb für eine erfolgreiche Wiedervermietung verstärkt gefordert. Kontinuierliche Instandhaltungsmassnahmen sind wesentlich früher notwendig als bisher, und ältere Objekte müssen rechtzeitig repositioniert werden – auch wenn solchen Investitionen kein steigender Mietzins gegenübersteht. Sinkt 2020 der Referenzzinssatz wie erwartet, dürfte
dies zu einem empfindlichen Rückgang der Mietzinseinnahmen führen. Zudem ist spürbar, dass die Mieter ihre Rechte zunehmend besser kennen und auch durchsetzen. Auch mieterfreundliche politische Entwicklungen in den Städten und eine verstärkte Regulierung werden Eigentümer 2020 herausfordern. Sie müssen künftig – ob in der Projektentwicklung
oder im Management von Bestandsobjekten – mit mehr Aufwand rechnen, während die Erträge stagnieren. Immerhin sind die Eigentümer schon spürbar für diese Situation sensibilisiert.
Mietzinse beispielsweise werden oft nicht mehr am oberen Limit gesetzt und Projekte werden im Vorfeld vertieft analysiert.

Im Eigentumsmarkt macht sich die Tiefzinspolitik mit attraktiven Hypothekarzinsen und einer entsprechend hohen Nachfrage deutlich bemerkbar. Die Kaufpreise stiegen 2019 in den meisten Marktgebieten nochmals deutlich an. Im Gegenzug führten das insbesondere in der Wirtschaftsregion Zürich hohe Preisniveau und die strikte Hypothekenvergabe durch die Banken dazu, dass Eigentum für einen Grossteil der Bevölkerung nicht mehr erschwinglich ist. Eine präzise Positionierung mit einem marktgerechten Pricing bleibt 2020 für einen
erfolgreichen Verkauf in allen Preissegmenten unabdingbar.